📨

● Налоги и взносы 9 расчётов обновлён 25.08.2026

Калькулятор НДФЛ при продаже недвижимости

Калькулятор считает НДФЛ при продаже квартиры, дома или комнаты по ставкам 13 и 15 процентов. Доход сравнивается с 0,7 кадастровой стоимости, применяются вычеты на покупку, проценты и новое жильё.

Сценарии

Параметры расчёта

Цену сделки и срок владения берите из договора и выписки ЕГРН.

Сделка и кадастровая стоимость

Цена продажи по договору, руб Сумма из договора купли-продажи квартиры, дома или комнаты.

Кадастровая стоимость, руб Значение на 1 января года продажи из выписки ЕГРН.

Вычеты по расходам

Расходы на прошлую покупку, руб Цена покупки по договору и платёжные документы.

Уплаченные проценты по ипотеке, руб Проценты по целевому кредиту на покупку включаются в расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Срок владения и новое жильё

Основание получения недвижимости Основания из п. 3 ст. 217.1 НК РФ сокращают срок до 3 лет.

Срок владения, мес От регистрации права в ЕГРН до даты продажи.

Покупка нового жилья в этом же году — применить взаимозачёт Вычет на покупку до 2 млн руб уменьшает облагаемый доход года (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Стоимость нового жилья, руб Цена по договору приобретения новой квартиры или дома.

Налоговый резидент РФ Нерезиденты платят 30% без вычетов (п. 3 ст. 224 НК РФ).

Результаты расчёта

НДФЛ к уплате 0 ₽ предварительный расчёт по декларации

Расчёт выполнен по значениям по умолчанию.

Доход для налога 0 ₽ по договорной цене

Выбранный вычет 0 ₽ расходы на покупку и проценты

Налоговая база 0 ₽ доход минус вычет

Календарь налогоплательщика

До 30 апреля подача декларации 3-НДФЛ

До 15 июля уплата исчисленного НДФЛ

Детализация результатов

Кадастровая стоимость на 1 января: 0 ₽
Правило 0,7 кадастра: не применялось
Расходы на покупку + проценты: 0 ₽
Сравнение вычетов: max(1 млн, расходы): 1 000 000 ₽
Взаимозачёт на покупку нового жилья: 0 ₽
Налоговая база: 0 ₽
НДФЛ по ставкам 13/15%: 0 ₽
НДФЛ к уплате: 0 ₽

Расчёт предварительный: порог 2,4 млн руб действует для суммы баз от продажи имущества, дивидендов и процентов по вкладам; распределение вычета на покупку зависит от совокупности доходов года. Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля, уплата — до 15 июля; при освобождении по сроку владения декларация не подаётся.

Этот инструмент выполняет расчёты в браузере. Включите JavaScript, чтобы им воспользоваться.

Оценка и отзывы

на основе 0 оценок

Оценок пока нет (Будьте первым!)

—

★★★★★

из 5 · 0 оценок

5★0%

4★0%

3★0%

2★0%

1★0%

💬

Отзывов пока нет

Расскажите, как инструмент помог — это займёт минуту и поможет другим пользователям.

Как рассчитывается налог с продажи недвижимости?

Расчёт НДФЛ при продаже недвижимости в 2026 году начинается со сравнения цены договора и кадастровой стоимости на 1 января, умноженной на 0,7 (п. 5 ст. 217.1 НК РФ): для налога принимается большая величина. Из дохода вычитаются расходы на покупку и уплаченные проценты по целевым кредитам либо фиксированный вычет 1 000 000 руб — применяется больший из вариантов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). К базе применяются ставки 13 и 15 процентов (п. 1.2 ст. 224 НК РФ). При владении от 5 лет, а для единственного жилья, наследства, дарения, приватизации и ренты — от 3 лет, налог равен нулю.

Правило 0,7 кадастровой стоимости и проценты по ипотеке

Пункт 5 ст. 217.1 НК РФ пресекает занижение цены в договоре: если сумма сделки меньше кадастровой стоимости на 1 января, умноженной на 0,7, доход принимается равным кадастровой величине с коэффициентом. При кадастровой стоимости 9 млн рублей и цене договора 5 млн доход для налога составит 6,3 млн рублей. Если кадастровая стоимость не определена, правило не действует.

Расходы на приобретение жилья включают цену по договору, проценты по ипотеке и затраты на отделку в пределах установленного перечня. Вычет по расходам выгоднее фиксированного 1 млн рублей, когда документально подтверждённые затраты выше этой суммы.

Как работает взаимозачёт при продаже и покупке жилья в одном году?

Имущественный вычет на покупку нового жилья (до 2 млн рублей) заявляется в декларации за тот же год и уменьшает облагаемый доход, включая доход от продажи старой квартиры. Вычет ограничен налоговой базой: при базе от продажи 2,2 млн рублей к зачёту пойдут 2 млн, налог составит 0,2 млн × 13% = 26 000 рублей. Неиспользованный остаток вычета переносится на следующие годы до полного исчерпания. Распределение вычета зависит от совокупности доходов года, поэтому результат предварительный.

Частые вопросы

Какой минимальный срок владения освобождает от налога при продаже недвижимости?▾

Общий срок составляет 5 лет с даты регистрации права в ЕГРН. Срок 3 года действует для единственного жилья и объектов, полученных по наследству, дарению от члена семьи или близкого родственника, приватизации и договору пожизненного содержания с иждивением (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). При соблюдении срока НДФЛ равен нулю и декларация не подаётся.

Что делать, если квартира продана дешевле, чем была куплена?▾

Если цена продажи выше 0,7 кадастровой стоимости, но ниже расходов на покупку, налоговая база становится нулевой: доход уменьшается на документально подтверждённые расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Декларация 3-НДФЛ в этом случае подаётся, так как доход был получен, а налог не уплачивается. Расходы подтверждаются договором и платёжными документами.

Как считается налог, если недвижимость находилась в долевой собственности?▾

При продаже доли доход определяется пропорционально размеру доли от цены договора, а вычет по расходам или фиксированный вычет распределяется между совладельцами согласно их долям. Фиксированный вычет 1 млн рублей делится пропорционально долям, если объект продан по одному договору. Каждый совладелец подаёт отдельную декларацию 3-НДФЛ.

В какой срок необходимо подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог?▾

Декларация по форме 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за продажей, а исчисленный налог уплачивается до 15 июля. Подать декларацию можно в личном кабинете налогоплательщика, через МФЦ или почтой, а за просрочку предусмотрен штраф по ст. 119 НК РФ. При освобождении по сроку владения декларация не подаётся.

Освобождаются ли семьи с детьми от уплаты НДФЛ при продаже жилья?▾

Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми или студентами очной формы до 24 лет освобождаются от НДФЛ при продаже жилья по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. Условие — покупка нового жилья в том же году или до 30 апреля следующего года, оплата обучения или лечения детей. Новое жильё должно быть больше по площади или кадастровой стоимости.

Учитываются ли проценты по ипотеке в расходах при продаже квартиры?▾

Да, проценты по целевым кредитам и займам на покупку жилья включаются в состав расходов при продаже (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Учитываются фактически уплаченные проценты, подтверждённые графиком платежей и выписками банка. Сумма процентов прибавляется к цене покупки и сравнивается с фиксированным вычетом 1 млн рублей — применяется больший вариант.

Иван ШевченкоBackend и производительностьОб авторе →